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Fiche pratique

Location immobilière : documents remis par le propriétaire

Vérifié le 19 août 2021 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du bail et en cours de bail.

  • Logement vide
  • Logement meublé

Le propriétaire doit remettre certains documents au locataire lors de la signature ou du renouvellement du bail.

La liste des documents dépend de la date de signature ou de renouvellement du bail.

  • Un dossier de diagnostic technique, qui comprend :

      À savoir

    le dossier de diagnostic technique est transmis au locataire par courrier électronique, sauf si le locataire ou le propriétaire s’y oppose.

    En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le bailleur peut fournir :

    • un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement
    • ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. Si l’attestation ne peut pas être fournie, la déclaration de l’organisme agréé.

    En remplacement de l’état de l’installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

      À savoir

    le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de location, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

    Autres documents à annexer au bail :

    Si le logement est situé dans une zone d’habitat indigne, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n’y sont pas soumis) peut nécessiter :

    • d’obtenir en mairie une autorisation préalable à annexer au contrat de bail
    • ou de déposer en mairie une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.

    Contactez votre mairie pour savoir si le logement à mettre en location est concerné par cette obligation.

    Où s’adresser ?

    Mairie

  • Un dossier de diagnostic technique, qui comprend :

      À savoir

    depuis le 25 novembre 2018, le dossier de diagnostic technique est adressé au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du locataire ou du propriétaire.

    En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le bailleur peut fournir :

    • un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement
    • ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. Si l’attestation ne peut pas être fournie, la déclaration de l’organisme agréé.

    En remplacement de l’état de l’installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

      À savoir

    le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

    Autres documents à annexer au bail :

    Si le logement est situé dans une zone d’habitat indigne, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n’y sont pas soumis) peut nécessiter :

    • d’obtenir en mairie une autorisation préalable à annexer au contrat de bail
    • ou de déposer en mairie une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.

    Contactez votre mairie pour savoir si le logement à mettre en location est concerné par cette obligation.

    Où s’adresser ?

    Mairie

Si une clause du bail prévoit des frais pour l’établissement ou la remise d’une quittance de loyer, cette clause doit être considérée comme non écrite.

Pour chaque loyer réglé, le propriétaire (ou son représentant) doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui lui en a fait la demande.

La quittance détaille les sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges.

Avec l’accord du locataire, le propriétaire (ou son représentant) peut transmettre la quittance par mail.

  À savoir

si le locataire ne paie qu’une partie du loyer, le propriétaire doit lui délivrer un reçu pour la somme versée.

Le montant des charges récupérées par le propriétaire doit être justifié.

Ainsi les demandes de provisions sur charges, comme les régularisations annuelles, sont justifiées par la communication :

  • des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges
  • et, dans un immeuble collectif, du budget prévisionnel

Un mois avant la régularisation annuelle envisagée, le propriétaire doit en outre communiquer au locataire les informations suivantes :

  • Décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…)
  • Mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble en copropriété
  • Note d’information sur les conditions de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs

Pendant les 6 mois suivant l’envoi du décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justifiant la récupération des charges.

 Attention :

le propriétaire doit transmettre au locataire qui le lui demande le récapitulatif des charges du logement par courrier électronique ou postal.

En cas de régularisation tardive

Lorsque la régularisation des charges n’est pas faite avant le 31 décembre de l’année qui suit l’année où les charges sont à payer, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois. Dans ce cas, le locataire versera le montant à payer au propriétaire en 12 fois.

En cas de litige sur le montant des charges locatives

  • Litige inférieur ou égale à 5 000 euros
  • Litige supérieur à 5 000 euros 

Le propriétaire ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice pour tenter de trouver une solution amiable. Si aucun ne fait cette démarche, ou si cette démarche abouti à un échec, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

Le propriétaire ou le locataire doivent engager une procédure médiation. Pour cela, il est possible de faire appel à la commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice, qui tentera de trouver une solution amiable. Cette étape est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, en cas d’échec de la médiation, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

Le propriétaire doit joindre à son congé (préavis) pour vendre ou habiter la notice d’information relative aux obligations du propriétaire et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Le propriétaire doit remettre des documents au locataire lors de la signature ou du renouvellement du bail.

La liste de ces documents dépend de la date de signature ou de renouvellement du bail :

  • Un dossier de diagnostic technique, qui comprend :

      À savoir

    le dossier de diagnostic technique est transmis au locataire par courrier électronique, sauf si le locataire ou le propriétaire s’y oppose.

    En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le bailleur peut fournir :

    • un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement
    • ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. Si l’attestation ne peut pas être fournie, la déclaration de l’organisme agréé.

    En remplacement de l’état de l’installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

      À savoir

    le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de location, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

    Autres documents à remettre :

     À noter

    l’extrait porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes ainsi que sur la quote-part afférente au logement loué dans chacune des catégories de charges.

    Si le logement est situé dans une zone d’habitat indigne, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n’y sont pas soumis) peut nécessiter (renseignez-vous auprès de la mairie) :

    • l’obtention d’une autorisation préalable à annexer au contrat de bail
    • ou le dépôt d’une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.

  • Un dossier de diagnostic technique, qui comprend :

      À savoir

    depuis le 25 novembre 2018, le dossier de diagnostic technique est adressé au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du locataire ou du propriétaire.

    En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le bailleur peut fournir :

    • un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement
    • ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. Si l’attestation ne peut pas être fournie, la déclaration de l’organisme agréé.

    En remplacement de l’état de l’installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

      À savoir

    le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

    Autres documents à remettre :

     À noter

    l’extrait porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes ainsi que sur la quote-part afférente au logement loué dans chacune des catégories de charges.

    Si le logement est situé dans une zone d’habitat indigne, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n’y sont pas soumis) peut nécessiter (renseignez-vous auprès de la mairie) :

    • l’obtention d’une autorisation préalable à annexer au contrat de bail
    • ou le dépôt d’une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.

Si une clause du bail prévoit des frais pour l’établissement ou la remise d’une quittance de loyer, cette clause doit être considérée comme non écrite.

Pour chaque loyer réglé, le propriétaire (ou son représentant) doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui lui en a fait la demande.

La quittance détaille les sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges.

Avec l’accord du locataire, le propriétaire (ou son représentant) peut transmettre la quittance par mail.

  À savoir

si le locataire ne paie qu’une partie du loyer, le propriétaire doit lui délivrer un reçu pour la somme versée.

Le bail peut prévoir le paiement des charges soit au réel, soit au forfait

Paiement des charges « au réel »

Si le bail prévoit le paiement des charges au réel, le propriétaire doit remettre au locataire qui en fait la demande les justificatifs des charges qu’il lui impute.

Les charges récupérables auprès du locataire doivent être énumérées dans le bail.

En pratique et pour prévenir tout litige, il est souhaitable de se référer à la liste des charges locatives applicables aux logements vides relevant du secteur privé.

Si le bail prévoit la récupération des charges locatives au réel, le propriétaire qui procède à une régularisation annuelle des charges doit la justifier.

La régularisation annuelle doit comparer le total des provisions versées par les locataires avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année.

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire et, dans le cas contraire, demander un complément.

Le montant des charges récupérées par le propriétaire doit être justifié par la communication :

  • de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges,
  • du budget prévisionnel si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.

Un mois avant la régularisation annuelle envisagée, le propriétaire doit en outre communiquer au locataire :

  • le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…),
  • le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble en copropriété,
  • et une note d’information sur les conditions de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble de ces pièces pendant les 6 mois suivant l’envoi du décompte,

Si la régularisation n’a pas été effectuée avant le 31 décembre de l’année qui suit l’année où elles sont exigibles, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.

Paiement des charges « au forfait »

Si le bail prévoit un forfait de charges, le montant de ce forfait est établi sur la base de la liste des charges locatives.

Ce montant doit être défini en accord avec la réalité.

Il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c’est-à-dire selon la variation annuelle de l’IRL.

Le paiement au forfait ne permet pas de faire des régularisations de charges ou des compléments ultérieurs.

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